租赁房屋过程中,灯具等设施的自然损耗或人为损坏常引发维修责任争议。根据《民法典》及相关行政法规,责任划分需结合损坏原因、合同约定及法律规定综合判定。
根据《民法典》第七百一十二条及《商品房屋租赁管理办法》第九条,出租人应当履行房屋及附属设施的维修义务,确保房屋符合约定的使用条件。
具体责任划分如下:
1、自然损耗或质量问题:若灯具损坏系正常老化、电路故障等非人为因素导致,房东需承担维修责任。
如,灯泡烧毁、灯罩脱落等情形,房东应在合理期限内修复或更换。
2、租客人为损坏:若灯具损坏因租客使用不当(如撞击、私自改装电路)造成,依据《民法典》第七百一十四条,租客需承担维修责任。
此时,房东可要求租客恢复原状或赔偿损失。
3、合同特别约定:若租赁合同对维修责任作出特殊约定(如“租客负责日常维护”),则从其约定,但约定不得违反《民法典》第七百一十二条的强制性规定。
费用承担与责任主体直接相关,具体规则如下:
1、房东责任情形:因自然损耗或质量问题产生的维修费用,由房东承担。
若房东未及时维修导致租客人身或财产损失,依据《民法典》第一千一百六十五条,房东需承担侵权赔偿责任。
2、租客责任情形:因人为损坏产生的维修费用,由租客自行承担。
若租客拒绝支付,房东可依据《民法典》第七百二十二条,从押金中扣除合理费用,但需提前告知并保留费用凭证。
3、合同约定优先:若合同明确约定“租客承担日常维修费用”,则租客需按约定支付。
但约定仅限于“非重大维修”,重大结构性损坏仍由房东负责,例如电路系统故障导致灯具损坏。
租房期间灯具损坏的责任划分,需以损坏原因为核心,结合合同约定与法律规定综合判定。房东应履行法定维修义务,租客亦需妥善使用房屋设施。双方可通过书面合同明确权利义务,减少纠纷。若协商不成,可依据《民事诉讼法》第一百二十二条向法院提起诉讼,维护自身合法权益。
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