分摊面积的计算是怎样的?

公摊超过多少可告开发商?

　　我国对公摊面积的管控以房屋类型和楼层高度为核心，依据原建设部《商品房销售管理办法》及《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)》，明确不同建筑形态的公摊率范围：

　　多层住宅(7层以下)：公摊率通常为7%—12%，包含楼梯间、外墙水平投影面积的一半及设备用房。若实际公摊超过12%，可能涉及违规分摊。

　　小高层住宅(7—11层)：公摊率为10%—16%，带电梯的楼盘可达15%—20%。若开发商未公示电梯井、管道井等分摊明细，导致公摊超标，购房者可主张权利。

　　高层住宅(12层以上)：公摊率为14%—24%，30层以上住宅因电梯数量增加，公摊可能达25%。但若公摊超过25%且无合理依据，可能构成违约。

　　法律依据：

　　《商品房销售管理办法》第十八条

　　商品房销售可以按套(单元)计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。

　　商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。

　　按套(单元)计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。

分摊面积的计算是怎样的?

　　公摊面积的计算需遵循“分摊系数×套内建筑面积”的公式，具体步骤如下：

　　1、确定分摊范围：

　　依据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)》，可分摊的共有建筑面积包括电梯井、楼梯间、公共门厅、变电室等为整栋建筑服务的用房;不可分摊的包括人防工程、独立车库、管理用房等。

　　2、计算分摊系数：分摊系数=总公共分摊面积÷(套内建筑面积×总套数)。

　　3、验证合理性：

　　根据《建筑工程建筑面积计算规范》，公摊面积需与房屋类型匹配。

　　开发商计算的公摊面积与行业标准偏差过大，购房者可委托第三方机构复核，或依据《消费者权益保护法》第八条，要求开发商提供分摊明细及计算依据。

　　法律依据：

　　最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条

　　若面积误差比绝对值超出3%，买受人有权解除合同并要求返还已付房款及利息。

　　公摊面积的争议本质是购房者知情权与公平交易权的博弈。法律通过分级标准、计算规则及违约责任的三重约束，为市场划定了行为边界。