物业私自将业主公摊面积出售合法吗?

物业私自将业主公摊面积出售合法吗?

　　判断物业出售公摊面积是否合法，首先需明确公摊面积的产权归属，这是法律认定的核心前提。

　　根据最高人民法院相关司法解释，建筑区划内的通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施，以及其他不属于业主专有且非市政公用的场所及设施，均属于业主共有部分。

　　公摊面积作为业主共有财产，其所有权归全体业主共同享有，处置权也应由全体业主共同决定，任何单个主体都无权擅自处分。

　　物业作为受业主委托提供管理服务的机构，并非产权人，自然不具备出售公摊面积的主体资格。

　　物业私自出售公摊面积的行为，直接违反法律强制性规定，属于明确的违法行为。

　　《民法典》明确要求，处分业主共有部分需经业主共同决定，而物业未经业主大会或业主委员会同意，擅自以出售方式处分公摊面积，已构成对业主共有权的侵犯。

　　同时，《物业管理条例》也规定，擅自改变公共建筑用途、处分共用部位的，需承担相应法律责任，这进一步明确了物业该行为的违法性。

　　即便物业以“优化利用空间”“提升小区收益”等名义实施出售，也无法改变其行为的违法本质。

物业把业主车位私自出租违法吗?

　　判断物业出租车位是否合法，首要前提是明确车位的产权归属，这是法律定性的核心依据。

　　根据《民法典》规定，车位产权存在两种核心类型：

　　一种是占用业主共有道路或其他场地设立的车位，此类车位属于全体业主共有，其使用与收益权归业主共同享有;

　　另一种是开发商在规划范围内单独建设的车位、车库，若未通过出售、附赠等方式转移产权，所有权仍归开发商所有。

　　产权归属的差异直接决定了物业的出租权限，共有车位与开发商所有车位的出租规则存在本质区别，需分别界定合法性。

　　对于业主共有的车位，物业私自出租的行为通常构成违法，除非已获得业主大会明确授权。

　　共有车位的处置权属于全体业主，根据法律要求，利用共有部位进行经营需经业主大会或业主委员会同意，并按规定办理手续。

　　物业未经授权擅自出租共有车位，本质是对业主共有权的侵犯，属于无权处分行为。

　　即便物业以“提升小区收益”“规范停车秩序”为由实施出租，也无法改变行为的违法本质，业主有权要求终止出租并追回收益。

　　若已获得业主大会授权，出租行为合法，但收益需归全体业主所有，主要用于补充专项维修资金或按业主大会决议使用，物业不得私自截留。