出售二手商铺100万缴多少税?

出售二手商铺100万缴多少税?

　　二手商铺交易税费由卖方与买方共同承担，具体税种及计算规则如下：

　　一、卖方需缴纳的税费

　　1.个人所得税

　　依据《个人所得税法》第三条，财产转让所得适用20%的比例税率。

　　卖方无法提供购房原价凭证，按交易全额的1%缴纳。

　　卖方能提供凭证，则按“(转让收入-购房原价-相关税费)×20%”计算差额个税，100万交易中购房原价为60万，则需缴纳(100万-60万)×20%=8万元。

　　2.增值税及附加

　　根据《营业税改征增值税试点实施办法》，非住宅交易增值税税率为5%，附加税(城建税、教育费附加等)约为增值税的12%。

　　商铺持有满2年，可免征增值税;未满2年则需缴纳100万×5%×(1+12%)=5.6万元。

　　3.土地增值税

　　采用四级超率累进税率，增值率未超过50%的部分税率为30%，超过200%的部分税率为60%。

　　计算公式为：增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数，当增值额为40万(100万-60万)，则需缴纳40万×30%=12万元。

　　4.印花税

　　按交易金额的0.05%缴纳，即100万×0.05%=500元。

　　二、买方需缴纳的税费

　　1.契税

　　依据《契税法》第三条，非住宅契税税率为3%-5%，具体税率由省级政府决定。如按3%计算，则需缴纳100万×3%=3万元。

　　2.印花税

　　与卖方相同，按0.05%缴纳，即500元。

　　3.其他费用

　　包括产权登记费(约80元)、评估费(评估额的0.5%)、测绘费(2.04元/平方米)等，总额约数千元。

　　假设商铺持有未满2年且无法提供购房原价凭证，卖方需缴纳个税1万元(100万×1%)、增值税及附加5.6万元、土地增值税12万元、印花税500元，合计约18.65万元;买方需缴纳契税3万元、印花税500元及其他费用，合计约3.1万元。综合计算，总税费约21.75万元。

商铺40年后产权归谁?

　　商铺40年产权到期后的归属取决于续期情况，法律对此有明确分层规定。

　　商铺所属的商业用地使用权期限为40年，该期限源于《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条，明确商业用地出让最高年限为40年。

　　产权到期后，依据《民法典》第三百五十九条，非住宅建设用地使用权届满可申请续期，需在到期前一年向土地管理部门提出申请，获批后重新签订出让合同并缴纳土地出让金，即可继续保有土地使用权与商铺所有权。

　　未申请续期或申请未获批准，根据《城市房地产管理法》第二十二条，土地使用权由国家无偿收回，地上建筑物所有权随之归国家所有。

　　因公共利益需要，国家可提前收回土地，依据《民法典》第三百五十八条，需对商铺及附属设施给予补偿并退还剩余出让金。

　　需明确的是，商铺所有权与土地使用权分离，40年到期仅指土地使用权期限届满，建筑物本身所有权始终归业主，直至续期未获批或国家收回土地。