2024年如何追究物业服务企业的法律责任？

如何追究物业服务企业的法律责任？

1. 合同纠纷：根据《民法典》的规定，物业服务企业与业主之间存在物业服务合同关系，若物业服务企业未按照约定履行服务义务（如设施维护不及时、环境卫生不到位等），业主可以依据合同法规定请求其继续履行、采取补救措施或者赔偿损失。

2. 侵权责任：如果物业服务企业在提供服务过程中侵害了业主的财产权或人身权（例如，疏于安全管理导致业主财产受损或人身安全受到威胁），业主可根据《侵权责任法》的规定，要求物业服务企业承担停止侵害、消除危险、恢复原状、赔偿损失等侵权责任。

3. 行政责任：对于违反物业管理相关法规政策，如未按规定进行信息公开、擅自提高收费标准等行为，业主可向物业所在地的住房城乡建设主管部门投诉举报，由行政机关依据《物业管理条例》等相关法规对物业服务企业进行处罚。

【相关法条】

1. 《中华人民共和国民法典》第五百七十七条至五百八十五条关于合同违约责任的规定。

2. 《中华人民共和国侵权责任法》第六条至第十九条关于侵权责任的规定。

3. 《物业管理条例》第五十九条至六十五条关于对物业服务企业违法行为的处罚规定。

业主在物业管理中的决策权如何体现？

在物业管理活动中，业主的决策权主要体现在参与和决定涉及共有物业和共同事务的重大事项上。根据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条的规定，业主共同决定以下事项：

1. 制定和修改业主大会议事规则；

2. 选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

3. 选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

4. 筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；

5. 改建、重建建筑物及其附属设施；

6. 利用共有部分从事经营活动的方式和收益分配；

7. 改变共有部分的用途或者利用共有部分进行经营活动；

8. 法律、法规或者管理规约确定应由业主共同决定的其他重大事项。

这些重大事项的决策，需要遵循“双过半数”或“四分之三以上”的表决规则，即需经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，或者根据具体事项的重要程度，按照法律法规或管理规约的规定，可能需要更高的同意比例。

【相关法条】

1. 《中华人民共和国民法典》第二百七十八条：业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第五项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

2. 《物业管理条例》第十一条也详细规定了业主大会有权决定的事项，与民法典相关规定相呼应，进一步明确了业主在物业管理中的决策权范围。

业主权益受损时，开发商应负何种法律责任？

在业主权益受损的情况下，开发商应承担的法律责任主要取决于损害的具体情况。如果是因为开发商违反了合同约定、未履行法定质量保证义务、或者存在欺诈、虚假宣传等行为导致业主权益受损，则开发商可能需要承担违约责任、赔偿责任以及行政处罚责任。

1. 违约责任：如果开发商未能按照购房合同约定的时间交付房屋，或者交付的房屋存在质量问题（如结构安全问题、面积不符、配套设施不全等），根据《合同法》的规定，业主有权要求开发商继续履行合同、采取补救措施或赔偿损失。

2. 赔偿责任：根据《侵权责任法》和《消费者权益保护法》的相关规定，如果开发商的行为对业主的人身、财产造成损害，业主有权要求开发商赔偿由此产生的直接和间接经济损失。例如，因房屋质量问题引发的安全事故，开发商需对此负责。

3. 行政处罚责任：对于开发商违法违规建设、销售等行为，相关行政部门可以依据《城市房地产管理法》、《建设工程质量管理条例》等法律法规对其进行行政处罚，包括但不限于警告、罚款、吊销资质证书等。

【相关法条】

1. 《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”

2. 《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款：“行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。”

3. 《中华人民共和国消费者权益保护法》第四十条：“经营者提供商品或者服务有下列情形之一的，除本法另有规定外，应当依照其他有关法律、法规的规定，承担民事责任：……（二）不具备商品应当具备的使用性能而出售时未作说明的；……”

4. 《城市房地产管理法》第六十七条：“违反本法规定，有下列行为之一的，由县级以上人民政府土地管理部门责令限期改正，没收违法所得，并可处以罚款：……（四）未经批准预售或者不符合商品房预售条件的预售商品房的……”

5. 《建设工程质量管理条例》第五十六条至六十一条对建设单位（含开发商）的质量违法行为规定了相应的法律责任。

追究物业服务企业的法律责任是一项严肃且程序性的事务，业主在遇到问题时应理性对待，保留好相关证据，并在必要时寻求专业律师的帮助，依法通过协商、调解、诉讼或行政投诉等方式，维护自身的合法权益，同时促进物业管理市场的规范健康发展。

【温馨提示】以上是关于“如何追究物业服务企业的法律责任”的解答，希望能为您提供一些参考。如果您需要更深入的法律咨询，请登录法头条进行在线咨询，我们的专业律师将为您提供专业的建议和解决方案。祝您一切顺利！