200万买的房子原房主住地下室,住宅地下室产权法律依据有哪些？

200万买的房子原房主住地下室

　　【案件回顾】

　　在江苏南京，潘某和梁某夫妻于2014年花费200万元，购置了一套秦淮区的二手房。7年后，他们偶然发现房屋竟存在一个地下室，且原房主赵某一直在此居住并从事金属加工工作。

　　潘某夫妇认为，自己购买了房屋，地下室理应归其所有，要求赵某搬离。赵某却坚称，房产证上未包含地下室面积，购房合同也未提及，地下室应归自己使用。双方各执一词，争执不下，最终对簿公堂。

　　一审时，由于潘某夫妇无法提供有力证据证实地下室的产权登记情况，且购房合同未约定地下室使用权转让事宜，法院驳回了他们的诉求。潘某夫妇不服，提起上诉。

　　二审法院经查明，该地下室由小区自行车库改造而成，原始设计性质属于全体业主共有，且赵某在涉案小区无其他房产，不再具备共有部分的管理和使用资格，最终改判赵某限期腾空并交付地下室。

住宅地下室的产权归谁?

　　住宅地下室产权归属的法律判定依据，主要包括了：

　　产权登记：

　　根据《房屋登记办法》，房屋登记是确定房屋权利归属的重要依据。一般来说，经过合法登记的房屋及附属设施，其产权归属以登记簿记载为准。若地下室进行了单独产权登记，且登记在原房主名下，在无其他约定的情况下，原房主对地下室拥有产权;若未登记，情况则较为复杂。在此案例中，关键在于潘某夫妇难以证明地下室的产权登记状况，导致一审败诉。这警示购房者，在房产交易时，务必核实所购房屋及附属部分的产权登记信息。

　　合同约定：

　　《中华人民共和国民法典》规定，合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议，依法成立的合同受法律保护。在房屋买卖中，购房合同若对地下室的归属、使用等有明确约定，应按照合同执行。本案里，购房合同未涉及地下室相关内容，使得双方在地下室产权认定上缺乏合同依据。所以，签订购房合同时，对房屋各部分的详细约定至关重要，可有效避免后续纠纷。

　　附属设施性质：

　　从建筑和法律角度，地下室若属于房屋的附属设施，按照“主物转让的，从物随主物转让”原则，房屋所有权转移时，地下室作为从物，其权利通常也应一并转移给新的房屋所有者。但前提是地下室与房屋在功能、结构上紧密相连，构成一个整体。案例中的地下室，虽在房屋下方，但因原始设计属于全体业主共有部分，不能简单认定为原房主所售房屋的附属设施。

如何避免类似产权纠纷?

　　全面调查房屋情况：

　　购房者在买房前，应通过多种途径了解房屋信息，包括向物业、邻居打听，查看房屋原始图纸，核实产权登记档案等，确保对房屋的结构、附属设施、权利限制等情况了如指掌。

　　细化购房合同条款：

　　签订购房合同时，明确房屋的范围，详细列举附属设施，如地下室、车库、阁楼等的归属、使用方式、面积、是否包含在房价内等内容，避免模糊不清引发争议。

　　及时办理产权登记：

　　交易完成后，尽快办理房屋及附属设施的产权变更登记手续。这不仅是对自身权益的保障，在出现纠纷时，产权登记情况也是重要的判定依据。