购房合同无效的五种情形

购房合同无效的五种情形

　　根据《中华人民共和国民法典》第一百四十四条、第一百四十六条、第一百五十三条及第一百五十四条的规定，购房合同无效的情形主要涵盖以下五种。

　　1、出卖人以欺诈、胁迫手段订立合同损害国家利益。开发商故意隐瞒房屋已抵押、已出售或为拆迁安置房的事实，诱使购房者签订合同的，属于典型欺诈行为。

　　2、买卖双方恶意串通损害国家、集体或第三人利益。双方明知交易行为将损害他人权益仍然配合实施，该合同自始不具有法律约束力。

　　3、违反法律、行政法规的强制性规定。开发商未取得商品房预售许可证明即进行销售，或在划拨土地上未经批准擅自开发销售的，合同依法无效。

　　4、主体不适格。无民事行为能力人或限制民事行为能力人未经法定代理人同意擅自签订购房合同，且事后未获追认的，该合同归于无效。

　　5、以合法形式掩盖非法目的。当事人通过表面合法的房屋买卖行为来实现规避税收、转移资产等非法意图的，合同整体无效且不可通过追认补救。

购房合同无效如何计算赔偿

　　根据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条的规定，民事法律行为无效后，因该行为取得的财产应当予以返还，不能返还的应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失。

　　返还财产是最基本的赔偿方式。出卖人须将买受人已支付的全部购房款及相应利息予以返还，买受人则须将房屋归还出卖人。如房屋已进行装修，装修现值部分由双方根据过错程度分担。

　　赔偿损失遵循过错原则。有过错的一方赔偿对方因合同无效遭受的全部损失，双方均有过错的各自承担相应责任。直接损失包括购房款利息、契税、中介费等合理支出。

　　间接损失主要指房屋差价损失。司法实践中以同地段同类房屋的市场交易价格作为计算参照，结合合同签订时与无效认定时的价格差额确定具体赔偿数额。

　　根据相关司法解释，如果出卖人存在故意隐瞒未取得预售许可或一房二卖等法定情形，买受人可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的惩罚性赔偿。

　　双方对损失赔偿金额存在争议的，可通过协商或诉讼途径解决。主张赔偿的一方须对自身损失及对方过错承担举证责任，提供合同文本、付款凭证等完整证据材料。