借他人名义买房的房屋所有权归谁？

借他人名义买房的房屋所有权归谁?

　　根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力。在借名买房中，若房屋登记在出名人名下，从法律形式上推定出名人享有所有权。但这一推定可被真实权利证据推翻，例如借名人能证明实际出资、占有使用房屋及双方借名约定等事实。

　　借名人需承担举证责任，证明双方存在借名买房的合意，且购房款由其实际支付。证据形式包括书面协议、银行转账记录、购房合同签署过程、物业费缴纳凭证等。法院会综合审查证据链的完整性，判断借名关系是否成立。若证据不足，借名人可能面临败诉风险。

　　若借名买房的目的是规避限购政策、购买保障性住房或逃避债务，可能被认定为损害社会公共利益或违反公序良俗，导致借名协议无效。此时，房屋所有权可能归属于出名人，借名人仅能主张返还购房款及合理损失。

　　若出名人擅自将房屋出售给不知情的第三方，且第三方已办理过户登记，借名人可能因善意取得制度而无法追回房屋。此时，借名人仅能向出名人主张违约责任或侵权赔偿。

借名买房协议法律上是否有效?

　　合理订立的一般是有效的。借名买房协议只要意思表示真实、不违反法律或行政法规的强制性规定、不违背公序良俗，原则上具有法律效力。根据《民法典》第一百四十三条，民事法律行为有效需满足行为人具有民事行为能力、意思表示真实、不违法且不违背公序良俗。

　　但若借名买房协议的目的是规避限购政策、购买保障性住房或享受不正当优惠，可能被认定为无效。例如，借名购买经济适用房的行为，因违反政策初衷，协议可能被判定无效。但若借名原因仅为借用他人公积金贷款或代持普通商品房，且无其他违法情形，协议通常有效。

　　为降低法律风险，借名双方应签订书面协议，明确房屋实际出资人、名义产权人身份，约定房屋所有权归属、过户条件及违约责任。协议中需注明“房屋由实际出资人支付购房款，所有权归实际出资人”等关键条款，并由双方签字确认。