2024年在二手房买卖中，如何界定和证明“不可归责于双方”的情况？

在二手房买卖中，如何界定和证明“不可归责于双方”的情况？

“不可归责于双方”主要是指合同不能履行或延迟履行是由当事人意志以外且无法预见、不可避免并不能克服的客观情况所导致，主要包括不可抗力和情势变更两种情形。

1. 不可抗力：根据《民法典》第590条的规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，如自然灾害、战争、政府行为等。若因不可抗力导致房屋损坏或交易受阻，且卖方已尽合理注意义务与及时通知义务，则可认定为“不可归责于双方”。

2. 情势变更：根据《民法典》第533条的规定，在合同成立后，因不可归责于双方的事由，致使合同的基础条件发生根本性变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平的，受不利影响的一方可以请求法院或仲裁机构变更或者解除合同。例如，由于国家政策调整、房屋被征收等情况，使得二手房买卖合同无法正常履行，也可能构成“不可归责于双方”。

证明方法上，应通过提供官方发布的灾害报告、政府公告、行政决定书等相关文件，以及可能涉及的通知函、邮件、短信记录等，来证明不可抗力或情势变更是确实存在的，且与合同不能履行之间存在直接因果关系。

引用法条：

1. 《中华人民共和国民法典》第五百九十条：“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。”

2. 《中华人民共和国民法典》第五百三十三条：“合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。”

二手房买卖合同纠纷

在二手房买卖合同纠纷中，通常涉及的主要问题包括但不限于以下几点：房屋权属是否清晰、合同条款的履行情况（如房款支付、房屋交付、产权过户等）、是否存在违约行为以及违约责任的承担等。具体分析如下：

1. 房屋权属问题：根据《物权法》的规定，房屋买卖必须基于卖方对所售房屋拥有完全的所有权和处分权。如果卖方无权处分或者房屋存在权属争议，买方有权请求解除合同，并要求赔偿损失。

2. 合同履行情况：双方应按照签订的二手房买卖合同约定履行各自义务。例如，卖方应及时办理过户手续，将房屋所有权转移至买方名下；买方则应按时支付购房款项。若一方未按约定履行，即构成违约。

3. 违约责任：依据《合同法》的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。在二手房交易中，无论是买方还是卖方违约，均需依照合同约定或法律规定承担相应的违约责任。

引用法条：

1. 《中华人民共和国物权法》第9条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”

2. 《中华人民共和国合同法》第60条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”

3. 《中华人民共和国合同法》第107条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”

4. 针对二手房交易的具体规定，还可参照各地房地产管理相关法律法规及政策，如《城市房地产管理法》及其实施条例、各地方性房地产交易管理办法等。

在二手房买卖中遇到“不可归责于双方”的情况时，律师需协助当事人准确理解和运用法律条款，收集并固定相关证据，以确保当事人的合法权益不受侵害。同时，建议当事人在签订合同时明确约定不可抗力条款，以防患于未然，减少后续争议的发生。

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