2024年买卖双方如何界定二手房屋质量问题？

买卖双方如何界定二手房屋质量问题？

1. 瑕疵责任：根据《中华人民共和国民法典》第六百一十七条的规定，出卖人应对其出售的标的物负有品质瑕疵担保责任。对于二手房屋而言，卖方应保证房屋不存在影响正常使用的重大质量问题，如主体结构安全、防水、防火等基本性能。

2. 合同约定：在二手房屋买卖合同中，通常会详细列明房屋的质量标准和要求，以及相应的违约责任。若房屋存在明显质量问题且与合同约定不符，买方有权要求卖方承担相应责任。

3. 验收与评估：买卖双方应在交易过程中进行详细的房屋质量检查或委托专业机构进行评估。如发现问题，应及时记录并作为界定质量问题的重要依据。同时，《城市房地产管理法》第五十九条也规定了房地产转让时，应当如实告知受让人房地产的现状。

相关法条：

1. 《中华人民共和国民法典》第六百一十七条

2. 《城市房地产管理法》第五十九条

购房者能否追究开发商对二手房的质量责任？

购房者在购买二手房时，如果发现房屋存在质量问题，直接追究开发商的质量责任，通常情况下是不符合现行法律规定和司法实践的。因为二手房交易的对象是原房主，而非开发商。购房人与开发商之间并无直接的合同关系，根据合同相对性原则，购房人无法依据与原房主的买卖合同向开发商主张权利。

这并不意味着购房者在任何情况下都不能追究开发商的责任。若房屋存在的质量问题属于开发商在建设期间就已存在的、且严重影响居住安全或主要使用功能的“隐蔽瑕疵”，即使在二手交易中暴露出来，购房者仍有可能通过以下方式追究开发商责任：

1. 若原房主在购房后未曾入住或未对房屋进行过改造，购房者可以尝试依据《侵权责任法》等法律法规，以开发商的产品质量责任为由提起诉讼，要求开发商承担相应的赔偿责任。

2. 如果原房主在购房时已经知道房屋存在质量问题但未告知购房者，购房者可依据《合同法》相关规定，起诉原房主违约，并在此基础上进一步申请法院追加开发商为第三人，调查核实房屋质量问题的真实原因，进而要求开发商承担连带责任。

相关法条：

1. 《中华人民共和国合同法》第五十四条、第一百一十一条：规定了因产品质量问题导致的违约责任，以及产品应当具备应有的使用性能和符合明示的质量状况。

2. 《中华人民共和国侵权责任法》第四十一条至第四十三条：对于产品缺陷造成他人损害的，生产者应承担侵权责任。

3. 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条：对于房屋主体结构质量不合格或者房屋质量问题严重影响正常居住使用的，买受人可以请求解除合同和赔偿损失，其中涉及到开发商的责任认定。

购房者直接追究开发商对二手房的质量责任具有一定难度，但在特定情形下，通过特定路径仍有可能实现。实际操作中，购房者应结合具体案情，寻求专业法律意见，以便更好地维护自身合法权益。

买二手房者能否因质量问题要求退房退款？

购房者购买二手房后发现存在质量问题，是否可以要求退房退款，主要取决于房屋质量问题的严重程度以及合同约定。首先，如果房屋的质量问题属于严重影响正常居住使用或与合同约定明显不符的重大瑕疵，如房屋结构安全问题、面积误差过大、隐瞒配套设施缺失等，根据《合同法》的规定，买受人有权解除合同并要求卖方退还购房款。

其次，如果房屋存在的质量问题属于一般性维修范畴，不影响房屋的基本居住功能和价值，通常情况下，买方不能因此单方面要求解除合同并全额退款，但可以根据实际情况要求卖方承担修复责任或者赔偿损失。

相关法条：

1. 《中华人民共和国合同法》第一百四十八条：因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。

2. 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、十三条也对房屋主体结构质量不合格或存在严重影响正常居住使用的质量问题时，买房人的解约权进行了明确规定。

3. 同时，《民法典》第五百六十三条也规定了当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，对方可以解除合同。

在二手房交易中，买方能否因质量问题要求退房退款，需要具体问题具体分析，并结合相关法律法规及合同条款进行判断处理。建议在购房过程中，买方应详细审查房屋状况，签订详细的购房合同，并明确各方权利义务，以保障自身权益。在遇到实际问题时，及时寻求专业律师的帮助，以便采取合适的法律手段解决问题。

界定二手房屋质量问题是一项涉及法律规定、合同约定和实际检验结果的复杂过程。建议买卖双方在交易前充分了解相关法律法规，并在合同中明确房屋质量的具体要求和违约责任，确保交易的公平公正。在发生争议时，可通过协商解决，必要时可寻求法律途径维护自身权益。

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