2024年如何审查拆迁方的合法性？

如何审查拆迁方的合法性？

1. 拆迁主体合法性：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，县级以上人民政府负责本行政区域内的房屋征收与补偿工作，确定的房屋征收部门组织实施具体的房屋征收与补偿工作。首先应确认实施拆迁的主体是否为合法设立并有权进行拆迁工作的政府部门或其授权单位。

2. 拆迁程序合法性：拆迁行为必须严格遵循法定程序，包括但不限于发布征收公告、制定征收补偿方案、进行社会稳定风险评估、签订补偿协议等。在实际操作中，律师需要核查拆迁方是否按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》及其他相关法律法规的规定履行了上述程序。

3. 拆迁补偿方案合法性：拆迁补偿方案应当公平合理，并符合法律规定。审查内容包括补偿标准是否参照市场价格，是否包含搬迁、临时安置等各项费用，以及是否提供了产权调换或货币补偿的选择权等。

相关法条：

1. 《中华人民共和国土地管理法》

2. 《国有土地上房屋征收与补偿条例》

3. 《城市房屋拆迁管理条例》（已废止，但针对历史遗留问题仍有参考价值）

4. 地方性关于房屋征收与补偿的具体规定

产权不明晰对拆迁补偿有何影响？

产权不明晰在拆迁补偿过程中会产生重大影响。首先，产权不明晰可能导致权利主体不确定，即无法明确确定被拆迁房屋的所有权人，进而导致拆迁补偿款的发放对象难以确定，增加拆迁工作的复杂性与困难度。其次，根据“公平、公正、公开”的拆迁补偿原则，产权不明晰的情况下无法准确评估和计算补偿金额，因为补偿标准通常与产权面积、性质以及用途等因素密切相关。再者，产权不明晰还可能引发一系列的法律纠纷，包括但不限于继承争议、共有权争议、债权债务争议等，这些都可能阻碍拆迁进程并加大各方的经济和时间成本。

相关法条：

1. 《中华人民共和国物权法》第42条明确规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产……征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。”

2. 《国有土地上房屋征收与补偿条例》第16条规定：“房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。”

3. 对于产权不明晰的问题，《民法典》物权编中关于不动产物权登记的规定（如第209条、第212条）也明确提出，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。这就意味着，在拆迁补偿时，必须以产权登记为准，若产权不明晰，则需先解决产权归属问题，才能进行后续的补偿事宜。

产权不明晰将对拆迁补偿的顺利进行产生实质性障碍，不仅可能导致补偿对象、补偿标准难以确定，还会增加法律风险和纠纷。在启动拆迁项目前，应依法查明和明晰产权关系，确保拆迁补偿工作公平、公正、合理地进行。

拆迁过程中发现财物损坏怎么办？

在拆迁过程中，如果发现财物损坏，首先应当明确的是，拆迁方有义务对被拆迁人的合法财产进行合理保护，避免因拆迁行为导致不必要的损失。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》以及《物权法》等相关法律法规的规定，拆迁人在实施拆迁行为时，应当遵守法定程序，并对被拆迁人的财产权益给予充分尊重和保障。

若实际操作中出现财物损坏，被拆迁人有权要求拆迁方按照物品的实际价值进行赔偿。具体的赔偿标准和程序应依据相关法律规定执行，如能够确定损害程度、物品原值及折旧情况的，应以此为依据计算赔偿金额；若双方对于财物价值或赔偿事宜存在争议，可以通过协商解决，协商不成的，被拆迁人可以向人民法院提起诉讼，请求法院依法裁判。

相关法条：

1. 《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条：实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。

2. 《物权法》第四十二条第三款：征收个人住宅，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收其他不动产，应当依法给予补偿；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。

3. 《侵权责任法》第六条第一款：行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。

据此，在拆迁过程中发生财物损坏的情况，可以根据上述法规主张权利，要求侵权方承担相应的赔偿责任。

作为被拆迁人的代理律师，在审查拆迁方的合法性时，必须全面深入地运用相关法律法规，确保拆迁行为在法治轨道上运行，维护被拆迁人的合法权益不受侵犯。对于发现的任何违法违规行为，应及时提出异议，必要时通过法律途径寻求救济，以实现公正合理的拆迁补偿。

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