外墙渗水到内墙物业应该负责吗?

外墙渗水到内墙物业应该负责吗?

　　外墙渗水的责任归属需按“质保期划分+成因界定”双重逻辑厘清，物业的责任范围据此分层明确。

　　《中华人民共和国民法典》第九百四十二条确立了物业对业主共有部分的维修养护义务，外墙作为典型共有部分，在质保期届满后，因自然老化、日常损耗等非人为因素引发的渗水，物业负有法定维修责任。

　　《建设工程质量管理条例》第四十条进一步明确质保期标准：外墙面防渗漏的最低保修期限为5年，自工程竣工验收合格之日起计算，部分地区如山东已将该期限延长至10年。

　　质保期内的渗水责任主体为开发商，物业需履行协助义务——包括及时传递报修信息、配合开发商排查维修，怠于履行该义务导致损失扩大，需依据《民法典》第五百七十七条承担违约责任。

　　但存在两种例外情形：

　　一、因业主私自改造外墙、装修不当等自身行为导致渗水，物业无需承担责任，业主需自行负责维修。

　　二、物业服务合同中明确排除外墙维修责任的，物业可依约免除相关义务。

　　同时，《民法典》第一千二百五十三条规定，外墙渗水造成他人损害，物业作为管理人无法证明自身无过错，需承担侵权责任。

外墙渗水属于物业维修管理范围吗?

　　外墙渗水是否属于物业维修管理范围，需结合维护义务、资金流程与应急机制综合认定。

　　从基础管理义务看，《物业管理条例》第五十四条要求物业对共用部位进行日常维护，包括定期巡查外墙、排查渗漏隐患，这是物业的法定基础职责。

　　从维修资金使用看，《民法典》第二百八十一条明确外墙维修可动用专项维修资金，物业需牵头开展方案评估、资金申请等工作，且需依第九百四十三条规定公开资金使用情况，保障业主知情权。

　　对于紧急情形，可启动应急维修程序，无需经“双三分之二”业主表决即可列支资金，物业需立即组织抢修并告知业主。

　　《房屋建筑工程质量保修办法》第九条进一步明确，质保期内物业需协助业主向施工单位发出保修通知，形成全周期管理闭环。

　　物业拒不履行上述义务，业主可依据《物业管理条例》要求其限期整改，因怠于维修导致问题恶化，还可依法要求物业承担新增维修费用等违约责任。